美林证券首席经济学家陆挺：中国真有五千万套城镇空置房吗？
今年我国房地产市场自年初开始就凸显疲态。在一片唱衰声中，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）六月初发布了《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》的报告，其惊人结论无疑给本来就已脆弱的中国房地产市场一拳重击。根据CHFS的估计，2013年我国城镇地区空置住房为4898 万套；空置率为22.4%，比2011年上升1.8 个百分点；城镇空置房占用了4.2万亿的银行房贷。CHFS认为城镇住房需求乏力，供给过剩，现有住房年供给的40%即可满足新增住房需求；“房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来”。
CHFS的报告一石激起千层浪，房地产界一直唱多房价的任志强先生迅速发微博批评。任认为我国自1998年开始房改至2012年底城镇总共竣工住房95亿平米，至2013年底共竣工约106亿平米，约1.1亿套住宅，扣除拆迁，净增约70亿平米。同期城镇新增约七千万个家庭，超过新建住房套数，因此绝不可能有五千万套空置房。CHFS的甘犁主任立即反驳，引用中国经济信息网数据，推算1998年至2012年间城镇地区净增住房面积为156亿平米，高出任的数字达80亿平米。甘认为任低估了城镇住房净增面积达60亿平米。虽然甘也承认尚有20亿平米的差距不能用现有数据解释，但认为“至少我们可以得出，任志强先生关于我国绝不可能有五千万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的”。
如何看待甘任之争？我们认为，核心是如何定义我国的城镇及如何使用家庭调查数据。任使用的住房数据大致局限于城镇实际建成区，而甘的估计源于国家统计局的人口普查和家庭调查数据。虽然任在反驳中没有提及小产权房，算是一个瑕疵，但总的来讲，CHFS的结论过于草率。
CHFS家庭金融调查在同类调查中质量是第一流的，填补了国内很多空缺。但其设计和样本也照样存在众多缺陷，在CHFS从其样本推断到我国总体情况并提出政策建议时，忽视了我国宏观数据中的诸多问题，从而得出了一些明显有误的结论。在我们看来，CHFS大幅高估了我国城镇住房存量和空置率，从而远远夸大了我国城镇空置房数量。我们估计我国城镇地区空置房数量应在三千万套以内。CHFS忽视其家庭调查的盲点，严重低估了我国1.7亿外出农民工及其家属的城镇住房需求，忽视被纳入城镇但实际上尚属农村地区的居民城镇化需求，同时又不恰当的使用住房开工率等数据夸大了住房供给。
这些分析上的误区使得CHFS在政策建议上捡了芝麻，丢了西瓜。CHFS有些关于住房调控思路有一定合理性，但没有触及导致我国城镇住房市场扭曲的核心问题。
我们认为，住房和城镇化方面的改革重心是逐步放开户籍限制和改进农村土地制度。我国住房建设存在严重的区域间错配，也终将为此付出惨痛代价，但我国城镇住房总体建设规模并没有脱离经济高速增长和低城镇化率的现实。从今后的需求来判断，我国城镇住房的完工面积或接近顶部，但因为质量的提高和配套的改善，未来十年内城镇住房投资仍能以5-10%的速度增长。伴随着户籍制度改革和人口的更自由迁徙，住宅需求的区域分化必然加大。今后哪里有稳定的工作机会，哪里就有住房需求，哪里的城镇就会发展，而非像过去那样住房投资在全国四处开花。我们认为，全国范围内房价大幅持续上涨已成历史，房价会周期波动，房价的区域分化还会加剧，但出现全国性房价持续下跌的可能极小，我国住房市场也不大可能出现持续的寒冬。
本文接下来分四节来阐述我们的观点。第一节我们在假定CHFS的22.4%城镇住房空置率是准确的情形下，讨论我国是否真的存在4898万套城镇空置房。第二节我们解释为何CHFS可能高估了城镇住房空置率。第三节我们讨论是否真有4.2万亿银行房贷被浪费在城镇空置房上。第四节我们讨论为何CHFS低估了城镇住房需求和高估了未来城镇的住房供给以及为何CHFS的政策建议存在很大问题。
“建制城镇化”导致CHFS高估城镇空置房数量
我国的官方统计既夸大了城镇范围又漏报了城镇人口。在区域上，统计局夸大了我国的城镇范围，计入了大量“被城镇化”的农村地区和农业家庭；在人口上，统计局却没有将大部分的外出农民工计入城镇内。CHFS是按照统计局的城乡编码系统和已有的统计局区域统计数据进行分层抽样的。这种分层抽样的优点是样本和统计局定义的统计总体较为吻合；缺点是CHFS的家庭调查几乎复制了统计局在城乡划分上的所有缺陷。具体说来，CHFS和甘犁教授引用的数据存在两个明显问题，由此导致其高估我国城镇住房存量。一是错将家庭户统计数据当作人口数据，从而夸大了我国城镇居民住房的总面积；二是没有认识到统计局定义的城镇地区实质上覆盖了大量农村地区和农业户口。
不能将所有城镇人口都看成是城镇家庭户
甘犁教授所引用的中经网“1998年，中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米，城镇人口为4.2亿；至2012年，城镇人口为7.1亿，中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平米”实际上来自于统计局的人口普查和城镇家庭调查数据。但统计局的人均居住面积仅指家庭户，而非所有人口。在我国的户口管理中，把以家庭立户的，即是以“具有血缘婚姻或收养关系”立户的称为家庭户，而把以“无血缘关系而居住在一起的人员”立户的，即由业缘关系共同居住在机关、团体、学校、企业、事业单位内部或公共宿舍的人而立户的称为集体户。众所周知，集体户人均居住面积远小于家庭户，在人口普查中也不作为调查项目，所以在计算城镇住宅套数和面积时，应将集体户排除在外或进行一定调整。
根据2010年六普，城镇家庭户人口占城镇总人口比例为88%，在2000年五普中这个比例是89%。经调整，我国城镇住宅面积在1998年和2012年之间增加了136亿平米，比甘犁教授的算法少了20亿平米。这恰好回答了甘回应任时的一个疑惑，即在考虑自建房，小产权房和较小的拆迁规模后“尚有20亿平米的差距不能够用现有数据解释”。
我国所谓的城镇地区包含大量农村
按家庭户计算的我国城镇住宅面积在1998年和2012年之间增加了136亿平米。根据国家统计局，在此期间我国城镇住宅建设完工了95亿平米。无论是甘犁教授、还是任志强先生主管的REICO工作室，在小产权房存量方面的估计其实比较接近，所以我们姑且使用甘犁教授的8.3亿平米这个数据。有关拆迁规模，有争议但毕竟差距有限。最大的分歧其实来自于城镇中所谓的“自建房”。从CHFS的所有推论和政策建议来看，CHFS把所有的城镇自建房都列为真实的城镇住房，但我们认为城镇中绝大部分的自建房实际上就是“被城镇化”之后农民在农村的自有住房而已，不是真正的城镇住房。
我国有关城镇的定义不断变化
长久以来，我国在城镇定义方面不断变化反复。一方面我国没有稳定合理的城乡划分标准，一直以行政界线作为城乡划分的基础，使得绝大部分市镇的行政管辖范围都远远大于建成区，涵盖大广大农村地区和农业人口。另一方面则遗漏了亿万进城务工的农民工，给学术研究和政府决策造成了很大障碍。
从1963年到1990年，我国城镇人口只计算设有建制的市镇的非农业人口，不包括农业人口。1990年我国第四次人口普查为城镇人口制订新标准，导致对设区的市镇统计偏大和对不设区的市镇统计偏小两种现象并存。2000年五普时又有修正，引入“人口密度原则”，把人口密度在每平方公里1500人以上的区的人口全部算做城镇人口，而对密度在每平方公里1500人以下的区只计算真正的城镇部分，乡村部分不再计入城镇，从而在一定程度上克服了四普对设区的市城镇人口的偏大统计。五普同时引入“建成区延伸原则”，将与市镇驻地建设用地相连的乡镇地域和村委会地域纳入城镇，从而一定程度上克服了四普对不设区市和建制镇人口的偏小统计。但五普的城乡划分标准操作复杂，难以推广。因此2006年和2008年统计局再度调整城镇定义，取消了人口密度指标，以我国的行政区划为基础，以民政部门确认的居民委员会和村民委员会为划分对象，以实际建设为划分依据，将地域划分为城镇和乡村。城区是指在市辖区和不设区的市，政府驻地的实际建设连接到的居委会和其他区域。镇区是指在城区以外的县人民政府驻地和其他镇，政府驻地的实际建设连接到的居委会和其他区域。同时，开始使用全国行政区划代码，建立《城乡地域库》。2008年的修订应该说有较大的改进，但新城乡划分标准实际操作起来仍然有很大难度。尤其是“实际建设”这个标准，因为乡村地区基础设施的改善，地方政府有很大的自由度将之定义为城镇。另外在实际操作中，不少地方政府只是将村委会换成居委会的牌子而已。
另一方面，我国地方政府为扩大编制，争取中央优惠政策和获取廉价土地，一直热衷于更改行政区域名称，令统计局划分城乡的工作难上加难。据南方都市报不完全统计，从1997年底至2013年初的15年间，全国县市改为市辖区的共有158个。1997年我国市辖区面积为35万平方公里，建成区面积为1.4万平方公里，建成区仅占市辖区面积的3.9%。2011年我国市辖区总面积为64.3万平方公里，建成区面积为3.7万平方公里，建成区占市辖区面积的5.8%。
从六普和CHFS数据推算我国城镇化被高估至少25%
根据六普推算，2010年我国城镇地区中有至少40%的家庭户是农业户口，人口2亿3400万。而根据2010年国家统计局农民工监测调查，有可能被列为家庭户的举家外出农民工人数是3071万人，即使这部分农民工全部被纳入城镇家庭统计调查范围，仍然是2亿3400万存争议城镇人口的一小部分。单独外出的农民工是否可能大量的以常驻人口的身份被纳入城镇家庭户呢？答案是否定的。
据六普数据，城镇中“一人户”一共只有3410万，中间十五岁至五十岁的只有2135万。即使这2135万全部是农民工，再加上3071万举家外出农民工，城镇中纳入家庭户的农民工最多只有5206万，仍然只是2亿3400万存争议城镇人口的四分之一不到。实际上，根据统计局的农民工监测调查，在2010年，52%的外出农民工住单位宿舍或工棚，18%合租，所以有70%的农民工基本上被排除在城镇家庭调查之外，因此被纳入六普和国家统计局平时城镇家庭调查的农民工可能远小于5206万这个数目。结论是我国六普统计的城镇家庭中保守估计有三成左右的居民是当地农村居民，有三成左右的城镇住房是当地农民在乡村的住房。
从CHFS的样本我们也能得出相似结论。目前，CHFS关于其家庭调查抽样方法和样本的最全面信息披露来自其2012年家庭金融调查报告。有关其2011年抽样，“在320个居委会/村委会社区中，城镇样本与农村样本比例为181：139”，“农村地区抽取的户数统一设定为20户”，所以农村样本户数应该是139*20=2780户；城镇户数是5658户，总有效样本是8438户。根据我们的询问和CHFS的信息反馈，有19个社区虽然根据统计局编码是城镇，但在CHFS实地绘图时反馈回的信息是农村，社区名称也是某某村委会。非农业户籍家庭数是3997个，农业户籍是4441个。所以，至少有1661户被调查的城镇家庭是农业户籍，占29.4%。实际上，因为城镇抽样不是随机的，而是偏向于“以达到进一步抽取富裕家庭的目的”，所以城镇中的农业户籍家庭的比例可能更高。一个更为有力的证据是，“在调查的8347户家庭中，有土地的家庭约4048户”。因农村样本是2780户，假定农村家庭都有地，城镇地区中有地的家庭则是1268户，所以在CHFS调查的城镇地区中，有地的家庭至少占22.4%。 如果对CHFS样本的非随机性进行一定调整，城镇家庭中有地家庭的实际比例很有可能要高于22.4%。有一种可能是有地的城镇家庭是农民工，其所拥有的土地是在农村老家的土地。可惜的是，CHFS在其调查问卷中并没有问及这个问题，迄今为止CHFS也没有提供更详细的信息。但从其他信息来看，CHFS城镇家庭样本中的农民工家庭比例微乎其微。在其2011年的样本中，单人户共有564户，按比例城镇单人户约为378户，占总调查样本人口的1.3%和城镇人口的2.5%。即使把他们全部算作农民工，也远远小于我国城镇中的农民工比例。根据统计局调查，我国2011年单人外出农民工为1亿2584万人，占全国总人口的9.3%和城镇人口的18.2%。
即使假定CHFS的空置率正确，CHFS高估城镇空置房达40%
上述分析表明，在我国所谓的城镇地区人口中，估计有三成左右实际上是居住在乡村的农业户籍人口，只是因为“建制城镇化”才被划为城镇人口。同样道理，有三成左右的所谓城镇住房其实是位于农村的住宅。讨论我国的城镇化，一定要去伪存真，剔除这部分伪城镇化；研究我国城镇空置房数量，也有必要剔除这部分农村住房。将CHFS估计的4898万套空置房数量去掉30%，我们得到一个相对较为可靠的3428万套空置房的数字。
换个角度，按CHFS的城镇住房空置率在过去两年的变化，2011到2013年两年之间我国城镇空置房增加了842万套。但这两年间我国官方统计的城镇化增加了4032万人，按户均2.8人算，需1440万套住宅。两年间我国包括小产权房的城镇住房建设完工量约2250万套。如果按照CHFS的空置率数据，则我国过去两年在城镇地区几乎没有任何拆迁，但这显然是不可能的。以此判断，如果假定CHFS关于我国城镇住房空置率的统计是准确的，其使用的城镇住房总量可以确定是夸大的。
我国城镇住房存量究竟是多少？
业界公认建设部早些年公布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中的数据相对比较可靠。根据这份报告，至2005年底，全国城镇住宅建筑面积为108亿平方米，人均住宅建筑面积26.1平方米，户均住宅建筑面积83.2平方米，户均成套住宅套数0.85套。通过与其他人口数据核对，这些住房数据显然是基于户籍而非常住人口的。我们认为，虽然使用人口普查数据会高估城镇人口，但仅仅纳入非农业户籍人口则低估城镇人口。一个折中的办法是以建设部2005年数据为基础，加入大部分当时已经建成的小产权房，再以国统局每年城镇住房完工数据和小产权房完工量来推算2005年后的总新增量。假定2000年前的住房在2005年前以每年2%的速度被拆迁，之后以3%的速度被拆迁，小产权房建设规模为统计局统计的年城镇住宅供应量的8%。由此我们估算，2013年我国城镇实际住宅存量为166亿平米，约合1.8亿套住宅。我们估算的城镇住房面积同2010年六普结果相比低23%。根据我们的估计，截至2010年底，在我国城镇地区， 2000年以前建造的房子约占48.7%。相比之下，六普的数字是56.8%。 之所以有差别，是因为六普的城镇住宅中包含三成左右的农村住宅，而农村住宅的建设高峰是八九十年代。到2013年，我们估算的这个比例下降到39.7%。
西南财大22.4%的城镇空置房率可靠吗？
有两大因素使我们认为我国城镇住房空置率要明显低于22.4%。一是有必要扣除正在装修的毛坯房；二是CHFS的抽样和问卷设计也导致其高估我国城镇住房空置率。由于文化传统等种种原因，我国新房供应中约有70%左右是毛坯房。从国际标准来看，这些毛坯房是非成品房，应该从空置房中扣除。当然也有不少毛坯房是纯粹用来作投机或投资用的，买主不会考虑去装修，所以毛坯房也不能完全从空置房中扣除。如果毛坯房是真实刚性需求，那么从毛坯房的交房、装修到入住时间平均约为九个月。所以一个较为合理的调整城镇住房空置率的办法是从空置房中扣除年供应量的一半左右，即550万套。以我国1.8亿套城镇住房存量来计，这样的调整可以使我国城镇住房空置率下调约3个百分点。
CHFS非随机抽样性及其权重调整的随意性
CHFS在计算我国城镇住房空置率方面的一个更为严重的问题是其样本偏重于高收入人群。CHFS在抽样的第一和第二阶段是按照国家统计局的编码系统和已有的地区经济数据来进行分层抽样的，权重调整的难度应该不大。但在其第三阶段社区抽样中，城镇家庭的抽样和样本数量不是随机的，而是“在城市地区，我们收集了各社区的平均住房价格信息，并以此作为社区富裕程度的衡量指标。在此基础上，我们根据住房价格由高到低将各社区分成四个组，在住房价格最高的组分配50户样本，而在住房价格最低的组分配25个样本，以达到进一步抽取富裕家庭的目的”。通俗一点，就是富人区抽的样本多，平民区抽的样本少，贫民区抽的最少。从理论上来讲，这种非随机的分层抽样可以通过权重调整来解决样本的代表性问题。但分层抽样的前提是利用事先掌握的关键统计信息，在社区这个层面，无论是通过房价还是其他指标，数据质量已很不稳定，权重确定的随意性相当大。举一个例子，CHFS估算的2011年我国城镇家庭拥有两套及以上住房的比例就经历了较大调整。CHFS在2012年的报告中提及的是19.1%，后来经过权重调整，调降到15.9%。由此可见，权重调整的空间相当大。又比如，或许是因为权重调整难度太大，CHFS调查报告中有些统计数字是肯定没有经过权重调整的。在其2012年调查报告中关于“自有住房拥有率”的表述中，城市的85.4%和农村92.6%的“自有住房拥有率”是按照样本直接计算的，未经任何权重调整。
一点题外话。权重调整这个问题不仅涉及CHFS的城镇住房空置率，还影响其他CHFS之前公布的关键统计结果。比如CHFS公布的2010年中国家庭收入基尼系数为0.61，远远高于统计局公布的0.48。统计局的数字或许是低估的，但因为样本代表性问题CHFS高估我国基尼系数的可能性也不小。如果CHFS城镇家庭住房多套率可以从19.1%下调到15.9%，调整幅度达20%，那么CHFS的基尼系数向下调整的空间也不会小。
其他因素导致CHFS高估城镇住房空置率
一是CHFS在调查问卷设计时，并没有问及城镇居民的空置房位于农村还是城市。根据CHFS的城镇住房报告，城镇中因为人房分离导致的空置率为5.1%。CHFS定义“人房分离”为仅拥有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房。我们认为这部分人有可能是在城镇租房居住的农民工，而农民工在老家农村基本都拥有住房，因此CHFS在计算空置率时很有可能错将农村住房当作城镇住房从而抬高城镇住房空置率。
二是CHFS在使用统计局的编码系统时所导致的样本偏差。由于县市改区主要发生在我国较为发达地区，其所在地“被城镇化”的农村居民的人均住房水平一般来讲比城市居民要高。另外较发达地区的城市化速度确实较快，拆迁量大，而农民的拆迁房补助也较多，经常有补偿一套以上拆迁房的情况，从而抬高了统计结果中的空置率、人均居住面积和户均套数。
CHFS在计算城镇住房空置率方法上的问题
CHFS的城镇住宅空置率和其他一些他们提供的住房数据有不一致的地方。在2012年的报告中CHFS较为详细地列出了2011年我国城镇家庭拥有住房套数的分布表。根据此表， 拥有3套以上城镇住宅的家庭占比为0.32%，若合理假设这些家庭的平均拥有量为5套，则可算出每一百城镇家庭拥有的住房数量为111.5套。上面提过，由于没有问清楚这些住宅是在城镇还是农村，所以实际数量可能小于111.5套。对这一百个城镇家庭来讲，除非合租，一个家庭会居住在一套房子中。那么合租的比例是多少呢？合租的应该绝大部分是单人户。在其2011年的样本中，城镇中单人户数量约为378户，占调查样本中城镇家庭户的6.7%。保守假定合租是3人住一套住房，则2011年CHFS的样本中每一百城镇家庭居住在96.7套城镇住房中，如此计算出来的城镇住房空置率为13.3%左右，要比CHFS公布的20.6%的空置率小一大截。事实上，CHFS后来已经将2011年的城镇拥有多套住房家庭的比例从19.1%下调至15.9%，说明根据我们的合理假设计算出来的城镇住房空置率可以进一步降低至10.5%左右，更不用说，如果我们去掉多套房中可能包含的农村住宅，这个空置率会更低。
我国城镇住房空置率究竟是多少？
通过上述分析，我们认为，我国城镇住房空置率应该在10%到20%中间，或者说可能在15%左右。通过调查我国部分城市居民小区晚上开灯率，国际投行里昂证券最近发表了一份报告，认为我国一线城市商品住宅的空置率在10%，二三线城市的空置率在16%左右。如果以平均15%的空置率来计算，我国在2013年底城镇空置房的数量约为2700万套。
毋庸置疑，即使经过下调，我国城镇的住房空置率相对其他国家是很高的。我们认为原因主要有四个。一是我国仍处于经济增长速度和城镇化速度较快时期，每年城镇住房完工量相当大，占存量的7%左右，而从新房完工到成交最后到居民入住必然有一定时滞，由此带来较高的空置率。二是我国由于户籍和其他限制，我国外出农民工和其他流动人口主要还是在原籍地中小城市买房而非在其工作地买房。三是我国城市发展的土地供应额度主要由当地户籍人口数量决定，导致外来务工人口较多的发达地区城镇住房供不应求，房价上涨过快，而人口流失的不发达地区城镇住房则可能供过于求，从而造成较高的住房空置率。四是我国居民储蓄率高，但资本市场发展落后，银行存款利率低下。在我国高速经济增长和快速城镇化的背景之下，大城市房价持续攀升，引导资金过度追逐部分城市的有限住房供应，造成一定的投机，又因房屋租赁市场落后，导致即使在人口密集的大城市也造成较多空置住房。同时我们也要看到，在大量空置房的背后，我国70%的1.7亿外出农民工生活在工棚，集体宿舍和合租的住房中，许多受过高等教育的年轻人成了“蚁族”。我国虽然没有像有些发展中国家的大型贫民窟，但我们同样有棚户区，脏乱拥挤的城市边缘地带和居住环境恶劣的城中村。
我国有4.2万亿银行房贷被浪费在空置房上吗？
CHFS的调查报告认为截至2013年8月，城镇空置住房占用了4.2万亿的银行住房贷款余额。空置住房不仅具有较高的信贷可得性，其平均贷款规模也远高于非空置住房。CHFS认为房价一旦下跌，空置住房更容易亏本房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。
因为资料有限，我们很难去深究CHFS如何得出上述有些结论。 2013年8月时我国银行的房贷余额约为9.3万亿。我国新房销售以预售为主，占78%；从预售到交房，保守估计平均大概需要一年时间；因为我国新房中约有70%是毛坯房，毛坯房的合理装修到入住时间是九个月。调整预售所用银行贷款，在2013年8月已经交房的银行房贷应在7.95万亿左右。如此说来，CHFS认为我国有超过一半（53%）的银行房贷被浪费在了城镇空置房上。
假定CHFS这个推断基本准确，我国严格的银行按揭贷款政策就是一个彻底的失败。若从政策建议角度出发，CHFS大概是认为我国银行的差别性房贷政策应该大幅收紧。但CHFS的结论和实际情况或许有较大出入。我们可以肯定的是，CHFS这个4.2万亿银行房贷被浪费在空置房上的结论是建立在其对我国空置房数量严重高估的基础之上的。如前所述，我国城镇空置房数量可能在2700万套左右，按照CHFS的其他信息，空置房所占银行贷款应在2.3万亿左右，占2013年8月银行房贷余额的25%。其实我们认为2.3万亿这个数字仍然高估了城镇空置房所占的银行房贷。过去几年我国大量城市空置房来自于城市扩张所带来的拆迁补偿。城郊农民在拆迁过程中往往得到一套以上的住房，而这些空置房则几乎不涉及银行房贷。
CHFS在分析今后城镇住房供需方面的误区
CHFS根据其家庭调查和统计局数据推论出2013年我国城镇地区空置住房为4898万套和空置率为22.4%后，认为城镇住房需求乏力，供给过剩，现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来。我们认为CHFS低估了未来的城镇住房需求，高估了将来的住房供给，从而得出了有误的政策结论。
农民工的城镇住房需求被严重低估
CHFS将城镇住房需求分成两类。一是现有城镇居民的需求。“截至2013年八月，24.6%的城镇家庭具有刚性需求，约为5400套房。13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求”。CHFS然后根据家庭金融资产和新房市场价格，计算“可实现的住房需求”不及总需求的40%。二是新增住房需求。CHFS预计未来五年年均新增住房需求为995万套，其中包括年新增成年人所需求的317万套，补偿新增拆迁家庭的242万套和新增农民工的336万套。
我们认为CHFS明显低估了未来的城镇住房需求。CHFS调查的城镇家庭中，有三成家庭实际上是生活在农村中的农业户籍人口。这些家庭，尤其是城郊农民，有很高的城镇住房需求。虽然部分城乡结合部农民可以通过拆迁取得城镇住房，大部分农民仍需购置城镇住房。
和其他家庭调查一样，CHFS的家庭调查严重低估进城农民工的住房需求。2013年我国1.7亿外出农民工中，在工作居住地拥有住房的只有1.1%，49%的外出农民工住单位宿舍或工棚，20%合租。我们认为这些没有单独居住的农民工绝大部分被排除在城镇家庭调查之外。农民工即使单独居住，也主要在城郊或城中村。如前所述，CHFS在农村和低房价社区的样本量小（20到25个），又因样本权重的调整困难，农民工家庭的比例很有可能在调查统计中被低估。除了大量城中无房的存量农民工，农民工人数还在逐年增加。2013年农民工增加633万，外出农民工增加274万，这些新增农民工也有住房需求。我国目前还有大量留守儿童， 2012年9月教育部公布义务教育随迁子女超过1260万，留守儿童2200万。全国妇联2012年发布《中国农村留守儿童、城乡流动儿童状况研究报告》，根据《中国2010年第六次人口普查资料》样本数据推算，全国有农村留守儿童6103万，占农村儿童37.7%，占全国儿童21.9%。46.7%农村留守儿童的父母都外出。另外全国有流动儿童达2877万。
我们保守估算有城镇住宅需求的农民工及其家属约有2.2亿。如果以1.7亿外出农民工为基础，中间举家外出的有3525万，住房需求是1763万套；剩下1亿3085万人，假定50%已经结婚（家人在乡下）或嫁娶乡村配偶，另50%单身并主要在外出农民工中间寻找配偶，则住房需求为1亿468万套。所以总计1亿2230万套。扣除在工作居住地拥有城镇住房的1.1%，实际需求是1亿2096万套。即使考虑到部分农民工会选择回乡，未来十到十五年若我国能够较为顺利的解决进城农民工的住房问题，每年新增的住房需求也在500万套以上。
最后，CHFS在计算“可实现需求”时，使用现有区域房地产市场数据，忽视未来居民收入上升、政府提供保障房和居民迁徙等因素。我们尤其要指出的是，我国目前每年毕业大学生约720万。这些未来的白领阶层也有很强的流动性。即使他们的上一代已经为他们在家乡购买了房子，这些年轻人也很有可能随着我国产业的区域间转移和迁徙，从而形成新的住房需求。
现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求？
在论及未来五年年均住房供给时，CHFS由于对房地产行业的宏观数字缺乏了解，在年均商品房和保障房两个方面大大高估了未来住房供应量，从而得出“现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求”的结论。同时又不切实际的认为我国现有城镇空置住房都可以成为有效供给，从而夸大了现有住房的供给量。
CHFS假定过去两三年的商品房开工面积可以在未来五年得以维持，从而预测未来五年年均供应1300万套商品房。殊不知我国14.6亿平米的商品房开工面积很有可能在2013年已经达到顶峰，今年前五个月商品房开工面积同比已经下降22%，照此速度，今年我国商品房开工面积也就是在11.4亿平米左右，今后也不大可能恢复快速增长。但一个远为严重的分析错误是假定过去几年开工的商品房都能完工交货。实际上，商品房开工面积过去几年来远远高于完工面积，且差距越拉越大。根据我们的估算，2011年时商品房的平均施工期为2.5年，但到2013年跃升至5.6年，而如果一切正常的话毛坯房的施工期应该在2年左右。2013年我国商品房完工面积为7.9亿平米，只有同期开工面积的54%。那么究竟是什么原因导致我国商品房开工面积远远脱离完工面积呢？我们认为，主要原因是自从2010年以来中央政府为遏制房地产泡沫，打击开发商囤地行为，开始严格执行“开发商在购得土地两年之内若不开发土地，则政府有权收回土地”的政策。这迫使众多囤地的开发商只是象征性的开始施工从而避免受到政府惩罚。我们估计未来五年年均商品房供应也就在接近800万套左右的水平，和2013年基本持平。
CHFS预测我国未来五年年均供应保障房720万套。我国的确计划在十一五期间完工3600万套，但从目前进程来讲，基本上不可能完成这个任务。2011年至2013年底，保障房基本建成1577万套，其中包括棚户区改造668万户。今年国家计划新开工保障房700万套以上，基本建成480万套。也就是说，如果今年能够顺利完成计划，十一五的前四年共完成2057万套。显然2015年作为十一五规划的最后一年不可能完成剩下的1543万套。实际上，根据实际情况，政府已经在一定程度上淡化这个3600万的指标。按照去年和今年的实际完工目标，十二五规划中的保障房完工指标应该大幅低于十一五规划中的3600万套。但一个更为重要的问题是，保障房的实际开工和完工情况可能要比官方数字低一大截。地方政府虚报保障房数据的现象较为严重。绝大部分经济适用房和拆迁房等住房项目因为由开发商承建，已经被统计为商品房；但许多地方政府为完成上级下达的目标，将这些经济适用房和拆迁房再次作为保障房工程向上汇报成绩。工业区宿舍以前一般不作为住房项目上报，但为了完成指标，地方政府纷纷将开发区和工业区内宿舍统计为保障房。
不是所有的空置房都是有效供给：土地和户籍制度的扭曲
在存量住宅分析供应方面，CHFS认为，“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300 万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套。同时，城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套住房。由此可知，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房可以满足可实现住房需求”。除了低估需求和高估供给的绝对量外，CHFS也误将所有的空置存量房当作有效供给。
我们认为，我国特殊的土地和户籍制度造成了我国居民住房供应的低效配置。我国的户籍制度不仅仅限制农业户籍人口在城镇的居住权利和使用城镇公共服务，也限制非农业户籍人口在户籍所在地以外城市的居住权利。我国农村的集体土地制度使得农村人口向城市转化时，大量乡村用地尤其是宅基地空置造成严重资源浪费，又因为不能将农村土地包括宅基地置换成可交易资产，农民进城没有原始积累，很难累积起一定财富购买城市住宅从而获得户籍。另一方面，坚守18亿亩耕地红线有一定的合理性。但正因为此，土地紧缺，城市每年扩张的速度受严格限制，土地扩张的额度以当地人口为标准来安排，造成人口涌入的经济高速增长城市过于拥挤，房价过高，而人口流失地区的城市土地供应则绰绰有余，造成住宅供过于求的局面。
可以说，我国改革开发后第一代的住宅建设浪费在农村。八九十年代农民工将大部分在城镇的打工所得花在老家的盖房支出上，房子越盖越大，我国直到2006年以完工面积计农村的盖房规模超过城镇。但许多农民工也就是春节时回家住几个星期而已，农村新建住房的使用效率极低。这些被纳入“城镇统计”的农村住房很多也就成为城镇空置房。CHFS在2011年调查中，即使样本偏重于富人区，仍然有17.1%的城镇家庭是“自建扩建”的。六普数据中，“城市”中的自建房比例是16.4%，“镇”的自建房比例是56.2%，“城镇”合起来的比例是31.5%。这些所谓的城镇自建房绝大部分都是农民在乡村盖的房子。
第二代的住宅建设浪费在中小城市和镇，主要是在过去十年间。在大城市打工的新一代农民工和非农户籍流动人口由于户籍和限购等种种因素，纷纷在老家城镇购房。对部分农民工而言，在老家城镇购房可以为其家庭取得非农户籍，从而获得公共服务尤其是将子女送入城镇中小学读书的权利。从地方角度，过去十来年是土地财政登峰造极的时代，大部分地方政府通过运作土地获取资源，将民间储蓄大规模转换成城镇建设。这其中不乏成功的例子，我国城镇化和城镇基础设施建设取得了巨大成就。但这种四面开花式的城镇建设必然有其非理性的一面，最后也必然会出现一批严重供过于求的“空城”甚至“鬼城”。是否这些“空城”最后都能被新涌入的人口填满呢？答案是否定的。随着我国户籍制度的逐步放开和人口流动加速，有些空城或许有前途，有些空城甚至会更空。结论显而易见，不是所有的空置房都是有效供给。
对未来需求和供给的估算
简单起见，不考虑老年供应和新增成年人，合理假定两者间基本互相抵消；拆迁家庭需求计入城镇化需求中；去掉农民工，再去掉25%的伪城镇化，我国目前的城镇化率约为40%。未来十年，我国实际的城镇化（包括真正吸纳农民工及其家属）可达60%。新增城镇居民，即二十个百分点的人口约为2.7亿人。保守估计以户均3口人来计算，需要9000万套房；我国目前在2000年前建成的城镇住房约有7000万套，进入加速折旧阶段。未来十年假定约有30-40%会被拆迁。如此计算，我国未来十年的需求是1.2亿套左右。我国截至2013年完工大约1.16亿套。如此推论，以面积来计，我国新房开工和销售已经处于顶部或已越过最高点。但今后十年的修建量的质量和综合配套将提升。住房投资增速仍能够维持5-10%的增长。
谨慎对待CHFS提出的政策建议
CHFS在得出“中国住房存量已经过剩，空置率高”的结论后，得出几点政策建议。一是“在住房市场调控中，应注重盘活存量，减少浪费。短期而言，可以通过免除租房税费，规范租房市场来保护出租双方利益，让空置住房产生效益”。二是“通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房。中国的住房市场主要由投资需求驱动”。三是“正确引导价格预期是住房市场调控的另一方面。应该通过收集并定期发布空置率等相关指标，帮助投资者了解住房市场运行现状并合理预期其发展趋势，理性决策”。四是“应该减少或停止新建保障房。通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴，既能解决这部分家庭的住房问题，也能活跃租房市场”。
我们认为，CHFS这些政策建议大体上是合理的。CHFS的“应该减少或停止新建保障房”适用于我国住房供应明显过剩的中小城市，但对大城市和城市的棚户区，保障房建设和棚户区建设还是非常必要的。这一方面是因为大城市较快的房价上涨的确挤压了原有居民的生存空间，对他们来讲，迁徙到其他城市是不切实际的。另一方面我国大城市的实际空置率和空置房数量远没有CHFS估算的那么高，而大城市的保障房建设规模也可能远远低于CHFS的估计和官方数字。
农民工问题是CHFS家庭调查的盲点和其政策建议的盲点
CHFS政策建议的一个更大问题是忽视其家庭调查的盲点，从而在政策建议上捡了芝麻，丢了西瓜。CHFS的家庭调查在城镇遗漏了绝大部分进城打工的农民工和农民工家庭，另外一方面却通过其农村家庭调查又得出了“农村户籍人口中，年轻人口大部分已经进入城市”。通观CHFS的调查结论，似乎进城的农村户籍人口已经融入城市，成为自有住房拥有率达89%中的城市家庭中的一部分。如此一来，CHFS就得出了一系列严重脱离我国实际的政策结论，过于强调城镇住房过剩，而忽视我国城镇住房的结构性区域性错配问题，无视我国亿万农民工的居住生存状态和归属问题。在有关我国城镇住房问题的政策建议上没有任何地方涉及我国深层次的户籍和土地问题。
我们认为，今后我国在住房和城镇化方面的改革的核心是以稳健的逐步放开户籍限制和改进农村土地制度背景下的城镇化。我国城镇住房建设虽然存在严重的区域间错配，也终将为此付出较为惨痛的代价，但我国城镇住宅总体建设规模并没有脱离我国经济高增长和低城镇化率的现实。从今后的潜在需求来判断，我国城镇住宅的完工面积或接近顶部，但因为质量，装修和配套的改善，在未来的10年内城镇住房投资仍将维持5-10%的增长。住宅需求的区域分化必然加大，哪里有稳定的工作机会，哪里就有住房需求，而非像过去那样全国四处开花。可喜的是，中央政府在这方面有着清醒的认识。在6月30日中共中央政治局会议上，领导层指出“加快户籍制度改革是涉及亿万农业转移人口的一项重大措施”，要“着力促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖”。中央也认识到土地问题是今后户籍改革的核心。“户籍制度改革是一项十分复杂的系统工程，要坚持统筹谋划，协同推进相关领域配套政策制度改革。要完善农村产权制度，维护好农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权”。我们认为，在经济体制改革上，如果说要找到一个能够顺应民心，提高资源使用效率，促进社会公义和缩小贫富差距的最佳切入点，一定是农村土地制度改革。
本文作者陆挺是美林证券大中华区首席经济学家。 来源：华尔街见闻
