摩根大通中国区董事总经理龚方雄表示，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率， 其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。
摩根大通中国区董事总经理龚方雄在由深圳商报、全国工商联房地产商会主办的“2013中国房地产领袖峰会——新城镇化下的楼市新征途”上指出，目前 中国房价整体不存在泡沫，难以下跌。除了拿地贵外、房企融资难外，中国的股市低迷也是导致房价高的原因之一，“股价上不去，房价就下不来。”龚方雄认为， 未来的十年才将是房地产真正的“黄金十年”。
房地产业仍会诞生很多富豪
摩根大通中国区董事总经理、研究部主管及首席中国经济师，龚方雄负责统筹摩根大通中国区的信贷利率市场、证券及经济研究工作，拥有美国沃顿商学院金融经济学博士学位、费城坦普尔大学物理学硕士学位，以及北京大学两个学位，为投行界的领军人物之一。在2008年，他因成功预测政府的4万亿救市计划而声名鹊起，被誉为“4万亿预言家”。
“常常讲，中国房地产的‘黄金十年’不是在过去十年而是在未来十年。或许很多人听了这话要跳脚，说过去十年全国的房价平均都翻了5倍，如果这还不是 ‘黄金十年’，那还得了？但事实确实如此，因为这个‘黄金十年’我是从产业发展规模角度来讲的。”龚方雄在峰会上一开讲便“语出惊人”。
龚方雄指出，未来十年中国房地产的规模比过去十年要大得多，这主要是基于对中国未来宏观经济的判断。龚方雄为此细细地算了一笔账：“目前中国GDP 约为8万亿美元，而在十年前，这个数字仅为1万亿美元，在过去的十年里，中国GDP增长了7~8倍。而与此同时，房地产的规模更是突飞猛进，从十年前占整 个GDP仅4%的比重飙升为目前的14%左右，产业规模翻了27倍，增加了逾1.08万亿美元。而长远来看，即使按照保守来算，未来十年中国GDP的规模 至少将翻一倍，即16万亿美元，与此同时，我认为在未来十年里人民币还将不断升值，人民币对美金的汇率至少将翻一倍，那么，届时中国的GDP至少能够达到 32万亿美元。那么即使在未来十年里，房地产占GDP的比重从14%下降到10%~12%，但这其中所新增的产业规模也将达到2.72万亿美元，其成长空 间将远远超过过去的十年。”
他表示，中国经济未来十年的方向就是市场化，因此在市场化的背景之下，房地产不可能永远获得50%的高额投资回报率，其利润空间将有所下降。但即使是这样，由于产业规模高成长空间在那里，未来十年房地产仍将是中国经济的支柱产业，同时仍会诞生出很多新的富豪。
中国房价整体没有泡沫
谈及房价，龚方雄认为“虽然一些区域性、暂时性的泡沫是存在的，但整体上来说，房价并不存在泡沫”。
“房价的问题非常复杂，除了有刚性需求的因素在里面外，还与土地财政、金融、货币等因素有关。”龚方雄解释道，“去年我们全国房价平均涨幅为8%左 右，而根据推算，我们去年的名义GDP涨幅应在10%~11%之间，也就是说去年中国的房价涨幅低于名义GDP涨幅，这在各个国家来说都属正常，所以从这 个角度来讲，中国的整体房价怎么会存在泡沫？另外，影响中国房价还有一个很重要的原因是土地的供求关系。中国的可耕地面积极其稀缺，而我们未来又有大量人 口需要城镇化，政府在城镇化的过程当中又要维持人均可耕地面积不大量减少，这是一个非常困难的事情。因此，长远来看，只要城镇化继续搞下去，我们可耕地资 源又这么稀缺，地价是无法下跌的，因此房价也很难出现趋势性下跌的态势。”
而对于部分人所持有“目前中国房地产已过剩”的观点，龚方雄也进行了反驳。
他表示，城镇化的载体就是房地产，这一点是绕不过去的。“大家都可预见的是，我国未来十年的人口可能将达15亿以上，如果我国的城镇化率要达到 75%~80%，那么这便意味着至少还有五六亿的农民要进城，而现在算上城市里的农民工，中国城镇人口也就接近7亿，所以你们可以想像出中国未来还有多少 个千万级人口的城市要出现，而这里的投资量有多大，房地产需求会有多大。与此同时，还有大量的旧城区需要更新改造。”
“股市不上去，房价也下不来”
此外，龚方雄还在峰会上特别强调，“如果中国的股市上不去，也不要指望中国的房价能够下来”。他认为，除了拿地贵、房企融资难外，中国的股市低迷也是导致房价高的原因之一。
“近几年中国的股市这么低迷，10倍市盈率的股票也没人买，而中国人又不可以把钱拿到国外去投资，这种投资渠道匮乏的情况下，中国钱都往哪里放？唯一的渠道就是房子了。”龚方雄指出，除了土地财政要通过综合改革来解决外，中国股市的扭曲也是造成房价高涨的重要因素。
“中国股市还是一个很不成熟的市场，就像最近大家热衷的打新一样，IPO一重启后，很多人都把手里握着10倍市盈率的股票卖掉了去打新股，因为大家 都觉得新股总是涨的，新股不会跌的，而老股放在市场里总是跌的，尽管它的价格便宜了10倍，这就是中国资本市场的一种怪象。就如同此前大家普遍担心的 IPO一重启就会重挫股指一样。而去年美国全球IPO发行量最大，美股却照涨不误，其股价表现更是15年之内最好，标普500上涨了30%。谁说上市发行 股票多就一定会把股指压下来？只有无效的市场才会出现这种情况。房价也是一样。所以大家的钱才会都涌向房地产，就是因为房子什么时候买都是涨的，股市什么 时候买都是跌的，这是过去十年颠扑不破的一个真理。”
因此，龚方雄指出，政府对房价的调控不能仅仅针对房地产行业。房价是一个综合性的宏观问题，甚至是一个综合性投资能力的问题，需要许多方面去综合解决。“股市上不去，不要指望房价能够下来”。
建立有效融资平台是房企发展的关键
龚方雄还给房企支了支招。他表示，房地产企业的融资难也是中国作为新兴市场的一个特色。但是否能够有效地跟资本市场进行对接，建构多种灵活的融资平台是房企发展的关键。
“在国外，房地产行业是最好融资的一个行业，因为房地产行业有有形资产的抵押，因此贷款的风险较小。但在国内，房地产行业很难融到钱，所以很多房企 只能通过香港地区或者是境外平台去进行融资。”龚方雄指出，目前我国企业融资难的问题，是我国金融发展的特定阶段、特定资本市场环境下的一个特殊的现象。
龚方雄认为，未来十年，中国以市场化为主体的改革进程，会使得这个现象逐步得到改变。“但不管怎么说，从企业的发展角度来讲，发展多种融资手段和多个融资平台的能力非常重要。”
龚方雄举了一些例子，“这几年在海外有融资平台的房地产开发商的日子非常好过。因为境外的融资成本太低了，美国、欧洲、日本实行的都是低利率政策， 还不断地实行量化宽松政策，大量的海外资金找不到出路。如果企业在境外拥有融资能力和融资平台，就可以不受国内宏观环境、金融资本市场环境的影响。世界 500强等大企业做强做大基本上都是通过与资本进行有效地对接后，才进入一个高速可持续的成长期。因此，中国房企想要发展得好，一定要在企业发展初期就要 思考，如何有效地与资本市场进行对接，如何有效地建构多种灵活的融资平台。融资能力，是一个企业能不能从小做大的一个关键，也是房企在未来十年能不能有效 地抓住新型城镇化发展机会的一个关键。”
龚方雄表示，“这个原理不仅适用于房地产行业，也同样适用于其他行业。但由于房地产行业是重资产的行业，重资产行业的特征就是对资金的需求非常大，拿地要钱，开发也要钱，因此对于房地产企业来说，其融资能力的强弱便是这个企业成败的关键。”
他还提醒房地产企业，融资的成功与否，还要注意融资能力、融资成本与经济周期的匹配问题，比如说在经济高峰期时，一般来讲最佳的融资方式是股权融 资。在经济低谷时期，最佳的融资方式就是并购，或者置换股权。“如果你踩错经济周期点，或者用错了融资手段，匹配错了融资成本和资产的价格，你这个周期就 完蛋了。企业一踩错，这个企业就完蛋了。这就是巴菲特讲的，一个周期踩错了，你就会输掉一辈子赚的钱。”龚方雄说。
来源：深圳新闻网-深圳特区报
