媒体称兴业银行是房地产大限前逃跑的第一只鸟

“两会”前，国内房地产业陷入走势最诡异时刻。银行停贷、地产股跌停、房价下降、某楼盘被打砸……过去10年，房地产与银行本是同林鸟，然而在监管大限来临之际，两者出现了断崖式裂痕。

中国企业家网　　文_本刊记者 王芳洁 编辑_吴金勇

大限来时，最先从森林中飞出的鸟是兴业银行(9.46, -0.12, -1.25%)。

2月末，兴业银行暂停部分房地产融资业务的消息在市场上扩散，并产生了连锁反应。

谁都知道一个刺激、上瘾、病态的狂欢式高收益的链条是不可持续的，其实兴业银行对房地产融资业务的调整才刚刚开始，后面还有“狠招”。据了解，该行已经派研究人员到各地调查，预计3月底前会有更进一步的调整政策。

事实上，年初，兴业银行总行就向下级机构下发了业务窗口指导，要求暂停房地产夹层融资和房地产供应链金融业务。

房地产夹层融资和供应链融资是近年商业银行金融创新主要产品，而在中国银行业，兴业银行的创新一直走在前端，国内的很多银行业务创新都是由兴业银行先尝先试的。

去年6月“钱荒”之后，互联网上出现了一本以“钱荒”为背景的小说，名叫《同业鸦片》，其中的主角之一蓝兴银行，作风果断、狠辣，被很多人认为是影射兴业银 行的，连名字也只差一字。不知是否兴业银行不太喜欢这种影射，小说正式出版时，蓝兴银行被改名浦江银行——当然没人会把它当成浦发银行(9.64, -0.03, -0.31%)。

据说兴业银行行长李仁杰也看过该小说，并评价它“演义过多”。

半个地产股

2月19日，经历了一个暖冬的杭州突然变得很冷，这一天的最高气温据说只有6度。但在房地产项目“天鸿香榭里”的售楼处，这天“热”极了，很多业主聚集到这里，不仅打出横幅要求开发商赔偿损失，更一气之下把售楼处砸了。

业主们说，闹事的原因是因为开发商隐瞒了附近有高压线，但明眼人都知道，说到底，不过是因为房价降了，前一天，“天鸿香榭里”宣布房价直降6000元/平 米。当下，中国的老百姓被分成了两大阵营，已经买房的和想要买房的。在已经买房的人心里，房价只能涨不能降，否则开发商就是侵占消费者利益的奸商;想要买 房的人心里，房价只能降不能涨，否则开发商就是攫取最后一分利润的奸商。说到底，都是奸商!

一叶落而知秋，暴涨了10年的房价到了微妙的位置。对于普通购房人来说，房价下跌可能会带来几十万的浮亏，但对于一直将自身利益与开发商捆绑在一起的银行来说，数以千亿计的地产融资将被置于火上。

杭州降价发生后三天，兴业银行、招行、交行暂停房地产业务领域贷款的消息便在网上蔓延开来。但除了兴业银行确认暂停了夹层融资和供应链融资，另外两家银行都对消息予以澄清。

兴业银行危险，以至于要第一个撕破银行和地产开发商之间的同盟?

在兴业银行资本市场部门人士看来，网民们有点过度反应了，夹层融资和供应链融资只是兴业银行很小的业务，甚至房地产贷款对于兴业银行来说规模都不大。但轻描淡写的回应怎么解释兴业银行拥有的“半个地产股”的绰号呢?

兴业银行与房地产业素有渊源。2007年末，该行房地产类贷款占贷款总额的41.55%。故曾被称为“半个地产股”。及至2013年上半年，兴业银行的贷款结构发生了重大变化，房地产类贷款仅占贷款总额的22.8%，低于全行业平均水平。

“兴业银行早已不是之前的‘半个地产股’了。”兴业银行总行人士对记者表示。实则然否?

根据中金公司测算，截至2013年上半年，整个兴业银行的全口径房地产融资规模为5000个亿。与2007年房地产融资手段相对单一不同，2013年兴业银 行的房地产融资模式相当多元化，除了3000个亿左右的信贷资产外，兴业银行还持有约2000亿的其它金融资产。而这5000个亿又是个什么概念?根据财

务报表，兴业银行2013年上半年全部贷款余额为13078亿元。一个并不严谨的比较是，如果全口径房地产融资全部置换为表内信贷，那么也大概占到贷款余 额的33%。

从“半个地产股”到“三分之一个地产股”，兴业银行资产结构并没有本质改变。

鲶鱼创新

回顾兴业银行的历史，很容易联想到一种动物——鲶鱼。

从2007年到2012年，兴业银行资产规模从8513亿元扩大至32510亿元，净利润从85.9亿元增加至349.3亿元，地产业功不可没。

“‘半个地产股’战略曾负有历史使命。”兴业银行总行人士告诉记者。

在2008年之前，房地产市场已经连续上涨多年，开发贷被银行视为优质资产，个人住房按揭贷款则更是几无风险的优质资产，由于开发商往往将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑，因此两类贷款成了各家银行扩大资产、保证收益的“不二法门”。

在 兴业银行上市前一年，即2006年，该行房地产开发贷占贷款总额比例为16.64%，个人按揭贷款的比例也在16%左右。及至2007年上市当年，兴业银

行的房地产类贷款比例进一步扩大，这为银行带来了非常靓丽的财务报表，2007年该行的总资产收益率(ROA)、净资产收益率(ROE)均位列全国银行前 三名。

但2008年，中国房地产市场迎来了拐点，兴业银行房地产战略受到了质疑，这项战略就此完成历史使命。当年，兴业银行将房地产公司贷款的占比由14.01%缩小到了11.81%。值得注意的是，开发贷是一种周期较长的贷款，因此银行控制其规模需要一个过程。

然而，2009年开始，房地产市场报复性反弹，从来锦上添花易，于是银行又想做地产商的生意了。但这一次，兴业银行意识到，依靠传统的信贷，不仅业务单一，也存在很多限制。

首先，随着房价的上涨，房地产调控如期而至，监管层开始对房地产贷款进行窗口指导。当然，只要把房地产贷款“变脸”，便可以规避窗口指导。供应链金融就是其中一种好方法。

供 应链融资，就是产业上下游替代融资行为。针对房地产业来说，主要指的是上游施工企业、原材料供应商来替房地产企业融资，而融资的钱可能转给开发商，甚至用 于开发商买地，也可能用于垫资施工。“银行向融资企业追款，企业会说‘钱给开发商用了’。”一位银行分析师说，虽然供应链金融可不受房地产贷款的窗口指 导，但风险仍集中在开发企业。

其次，商业银行信贷业务受75%存贷比限制。2008年，兴业银行的存贷比已经达到70.82%，2009年兴业银行的存贷比达到71.9%，而夹层融资就是一种绕过存贷比限制的业务创新。

在房地产项目上实行夹层融资的好处显而易见，根据政策规定，房地产企业必须以自有资金拿地，不得使用银行贷款，但没人规定银行持股的公司不能拿地。对于银行 来说，上述融资模式不仅不受银行存贷比限制，也可绕过监管层对于房地产贷款的窗口指导。在实际操作过程中，银行多用表外非标资产来为开发商提供夹层融资， 更令此项业务游离于监管之外。

夹层融资目前已被很多银行采用。根据中金公司的统计，2013年银行业房地产夹层融资的新增规模在1000亿 -2000亿间，占整个房地产开发投资的1%-2%。但对于兴业银行来说，这种模式用起来可能特别得心应手。2011年，兴业银行收购福建联华信托，后更 名为兴业信托，而联华信托就是国内夹层融资模式的发明者。

但银行分析师告诉记者，截至2013年上半年，上述两项业务只占整个兴业银行房地产融资的5%-10%。那信贷之外的2000亿房地产融资主要流向了哪里?绝大多数被打扮成了信托受益权藏匿在兴业银行同业资产和表外非标资产中。

极致错配

在《同业鸦片》中，浦江银行被描述得像一个“山大王”，它成立的资金平台则像水泊梁山山寨，是一个股份制银行携手中小城商行、农商行和农信社打造的同业资金快速清算平台。而浦江银行犹如寨主，带领百家小兄弟在金融市场冲杀，所向披靡。

而在现实社会，兴业银行也通过“银银平台”的打造，赢得了“同业之王”的美誉。此称号又不仅指其在中小银行中的号召力，更是对其如入化境的同业业务创新能力的赞誉。

伴随着2009年房地产市场反弹，兴业银行于当年开始大幅扩大信托受益权资产规模。虽然该行从未披露信托受益权对应的实业资产，但地产是重要部分。

原因是“只有贷款受限的企业才会去做信托融资。这些企业中，有几个可以承受信托融资成本?除了矿业就是房地产业，暴利行业对利率不敏感，另外一个就是地方融资平台，地方政府可能根本没想还钱”，上述银行分析师表示。目前，信托计划的年化收益率普遍高达12%。

“这部分是典型影子银行。”在今年《中国企业家》两会沙龙上，针对银行的信托受益权资产，招商银行原行长马蔚华对记者表示。

“原本房地产开发贷款受规模控制，受银行存贷比限制，亦有政策窗口指导，但房地产业有融资需求，银行也有创利的冲动，影子银行的介入，令一切问题得到解决。”马蔚华说。

对于银行来说，将开发贷“打扮成”信托收益权还有特别的好处。尽管资产规模增加了，但对流行性影响不大。根据规定，传统信贷的风险权重为100%，而属于计在同业资产项下的信托受益权，风险权重仅为25%。

2008年，兴业银行表内的信托受益权资产仅18.43亿元，及至2013年上半年，该项资产规模达到7136.46亿元，占总资产的近20%。这还不包括银行利用表外理财资金承接的信托受益权。

单就表内而言，信托受益权资产被计入三类资产项下，银行打算持有到期的信托受益权计入应收款项类投资;打算出售的信托受益权计入可供出售金融资产;另外最主要的一块则计入买入返售金融资产。而操作信托受益权的买入返售，正是“同业之王”兴业银行开发的创新业务。

原本，银行做买入返售的标的主要是债券、票据等金融资产，但自2010年，兴业银行开始涉猎买入返售信托受益权。

兴业银行信贷部门人士向记者介绍了买入返售信托受益权的经典模式。银行A有客户，但不想给其办理贷款，便找了一家信托公司打造了一个信托受益权。这时，银行B买下这个信托受益权，而银行A则担保在信托受益权到期前，按照约定价格回购信托受益权。

通过操作买入返售，逆回购方的信贷资产转化为同业资产，不受存贷比限制，风险资本占用较少，而正回购方的担保业务可不入表。

上述银行分析师告诉记者，由于表外担保业务同样占用资本，通过将担保协议地下化，即达成所谓的“抽屉协议”，可令正回购方彻底解脱。

正因为操作模式多样化，在买入返售项下做信托受益权，可实现资产负债在银行表内表外腾挪。

兴业银行一位支行行长告诉记者，前几年，由于监管不到位，很多城商行、农商行可利用表外资金业务来做买入返售，于是便成了银行间买入返售的“中间人”，以令上下两家的资产负债全部出表。“替大银行消了几千亿规模。”该行长表示。

连续的财务报表显示，2010年，兴业银行买入返售信托受益权余额为14.5亿，仅占买入返售金融资产的0.39%;但2011年，该项资产增加为

2831.2亿元，占买入返售金融资产的53.73%。兴业银行做大信托受益权的买入返售，与它收购兴业信托的步调一致。直至2013年上半年，兴业银行 买入返售信托受益权的规模不断加大，并一直保持在买入返售金融资产的一半左右。

买入返售的钱何来?还是来自银行内部。“我们吸收同业资金，与买入返售业务匹配起来，可以取得不错的收益。”李仁杰曾表示。

截至2012年末，兴业银行的银银平台上线客户共318家。而这些中小银行，由于地域限制，往往存贷比较低，有“闲钱”可以拆出。根据兴业银行历年年报，自2010年至2012年，同业存放的增幅分别是76.22%、50.08%、42.69%。

换句话说，兴业银行实际上是拿同业拆借的钱去放贷。由于这种操作一般是拆短借长，因此该银行因期限错配饱受质疑。

同业末路

对于“同业之王”的称号，兴业银行内部感受很复杂。

随着8号文的出台，107号文的悄然下发，9号文又如达摩克利斯之剑高悬于顶，同业业务的空间不断被压缩。

2013年3月27日，中国银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》(8号文)，其中规定，银行理财资金投资于非标准化(下称“非标”)债权的规模不得超过理财产品余额的35%，及商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%。

受限上述规模控制，很多表外非标资产转移到表内，很多银行应收款项类投资和可供出售金融资产暴增，大幅度挤压了流动性，而这正是造成去年6月钱荒的重要原因之一。

“擅玩”非标资产的兴业银行更无例外。2013年6月末，该行应收款项类投资中的信托受益权，由上年末的807.4亿元激增到了2231.17亿元，可供出售金融资产中的信托受益权，由上年末的559.14亿元增加到了674.23亿元。

而今年年初，国务院办公厅向相关部委和各省政府下发《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(107号文)，该文件提出了对影子银行监管的“顶层设计”。

如 果说107号文虽然规格高，但更多的是原则性的，那么让银行更感到紧张的还是迟迟未出的《商业银行同业融资管理办法》(9号文)。网上流传的版本中，9号

文针对同业业务有了更为明确的规定，主要包括：同业融资纳入全行统一授信体系，计算资本和拨备;不允许银行接受或者提供“隐性”或“显性”的第三方金融机 构信用担保;禁止同业代付业务和买入返售业务中，正回购方将金融资产从资产负债表中转出等。

“这意味着，今后，信托受益权的买入返售没法做了。”兴业银行信贷部门人士表示。当然，也有银行业人士认为，107号文既出，9号文便不会出台。

“文件一出，有的银行马上跌停。”马蔚华意有所指，8号文公布的第二天，兴业银行放量跌停。

事实上，针对同业业务的监管不是兴业银行遇到的全部考验，风险更来自市场。如果说上一次房地产低谷期，兴业银行通过压缩房地产贷款规模来逃脱，这一次兴业银行又将如何逆市脱身?

据了解，今年以来，兴业银行压缩表外地产非标业务的力度较大。实际上，该银行意识到风险的时间可能更早。“除了开发贷，我们对其它地产融资业务也实行名单制管理。”兴业银行总行人士表示。

2013 年9月，杭州华家池136.7亿元地王诞生，针对华家池项目，兴业银行杭州分行曾与当地滨江集团达成一个总额高达146亿元的夹层融资方案，以襄助滨江集 团拿地。虽然该方案已经与浙江银监局充分沟通并取得认可，最终还是没从总行手中拿下批文。最终，滨江集团与义乌小商品城联合，仅拿下华家池1/3地块。

仔细想来，华家池正在杭州，杭州率先降价，兴业银行的洞察力神乎其技。