新政利好以后,北京楼市一共经历了三个周末,从数据来看,已经基本凉下来了。
上周末链家实时成交696套,比下大雨的前一个周末还少,已经接近出政策前的8月成交量了。
数据来自搜哥数据说房
链家前台挂牌量继续增加至13.7万套,后台+前台总房源超过16.2万套,继续历史新高!
经实地与多个中介门店了解,新房情况好于二手房,没错,很多中介现在偏向主推新房了,因为“认房不认贷”更利好新房。
但问题是,新房以改善为主,如果挂牌量不断增加的老破小无人接盘,则第一步的链条无法启动,后续换房就无法实现,很快新房就没有动力了。
从市场角度来讲,下一步新政应该加大对刚需的扶持力度,包括放松限购、降低首付、降低利率,降低交易环节的税费等等,都值得期待。
就像我们之前说的,“认房不认贷”仅仅是北京第一次出牌,管理层正在观测房地产市场的情况,以决定后面出哪张牌。
政策走向已经反转,政策底已现,但病去如抽丝,需要时间、需要加大药量。
之前传闻一线城市可能放松郊区限购政策,我们不去揣测具体政策了,但可以聊聊如果放松限购,怎么去应对的问题。
亦庄,不可能放松限购,去年已经放松台湖和马驹桥的限购,而且亦庄是疫情后房价涨幅非常大的区域,豪宅已经10万+了,步子不能迈太大。
通州/副中心,这几年房价被双重限购搞得很惨,虽然副中心每年的投资都是全市最大的,基础建设不断完善,但基本面和房价却是完全相反的走势,也算是把房价垒实了。
目前通副去掉双重限购仍然希望渺茫,能把3年通州社保的要求变成1年就算超预期了。为什么?因为双重限购的目的就是压住房价,方便征地、方便公务员和国资搬迁,理论上需要等待副中心基本建设成型,才能放开。
因此通州只适合自住需求或者长期的投资需求。
远郊,怀柔延庆平谷密云这些,可能会放开限购,甚至包括门头沟。这些远郊区毫无限购的必要,流动性极差,没人去远郊炒房。
远郊放开之后,会增加一点流动性,预计对房价几乎没影响,可以帮助一些郊区旅游地产的改善项目去化,但对于环京可能是个利空。
房山,“一区一策”的试点,新房去 化压力比较大,二手成交低迷。 如果 放松限购,预计会改善成交,增加流动性,少数区域房价小幅反弹。 房山的刚需新盘不少,但需求不足,价格足够低才能吸引刚 需, 主要 靠 外区的人来买。但 外区到房山买房,其实 更可能买改善的房子,不过普通改善又没啥吸引力,反而是一些别墅小区价格还比较稳 。
大兴,跟房山不同的是,大兴有几个区域距离城区很近,比如西红门,旧宫等,可以吸引到城区的购房人。大兴面积太大,也仅有几个地方适合买房,包括配套成熟的黄村、西红门、旧宫等,以及规划较好西红门东。
这几个区域有地铁通勤,价格相对便宜,很多购买者是东西城无法上车的刚需,放松限购房价会小幅反弹。
顺义,全北京新房产品最卷的地方。顺义在大兴机场分流、歪果仁撤离之后,楼市比较惨淡,流动性较差,反过来讲,房价也没啥泡沫。配套最好的后沙峪、老城区、马坡等区域,以改善为主;顺义新城的仁和板块,以刚需为主。
如果放松限购,像后沙峪、老城区的改善的房子会受益比较明显。
昌平,昌平南是北京刚需最茂盛的地方。北京赶人之后,目前刚需严重不足,不少区域都没人接盘了。但昌平南不一样,大量在海淀产业区的年轻人,第一套房会买在邻近的昌平南。
新房项目排卡超过2000组就说明了一切,昌平南基础建设和产业都在向好发展,仍然值得持续看好。
结论,如果郊区放松限购,对于绝大部分区域的房价没有明显的影响。
如果想赌郊区放松限购的政策,抢在政策前出手的话,
首选昌平南的倒挂盘或者优质次新二手房,安全稳妥。
次选后沙峪、西红门、黄村等区域的优质新房和次新。
来源: 北京房地产观澜