新政利好以后，北京楼市一共经历了三个周末，从数据来看，已经基本凉下来了。
上周末链家实时成交696套，比下大雨的前一个周末还少，已经接近出政策前的8月成交量了。
数据来自搜哥数据说房
链家前台挂牌量继续增加至13.7万套，后台+前台总房源超过16.2万套，继续历史新高！
经实地与多个中介门店了解，新房情况好于二手房，没错，很多中介现在偏向主推新房了，因为“认房不认贷”更利好新房。
但问题是，新房以改善为主，如果挂牌量不断增加的老破小无人接盘，则第一步的链条无法启动，后续换房就无法实现，很快新房就没有动力了。
从市场角度来讲，下一步新政应该加大对刚需的扶持力度，包括放松限购、降低首付、降低利率，降低交易环节的税费等等，都值得期待。
就像我们之前说的，“认房不认贷”仅仅是北京第一次出牌，管理层正在观测房地产市场的情况，以决定后面出哪张牌。
政策走向已经反转，政策底已现，但病去如抽丝，需要时间、需要加大药量。
之前传闻一线城市可能放松郊区限购政策，我们不去揣测具体政策了，但可以聊聊如果放松限购，怎么去应对的问题。
亦庄，不可能放松限购，去年已经放松台湖和马驹桥的限购，而且亦庄是疫情后房价涨幅非常大的区域，豪宅已经10万+了，步子不能迈太大。
通州/副中心，这几年房价被双重限购搞得很惨，虽然副中心每年的投资都是全市最大的，基础建设不断完善，但基本面和房价却是完全相反的走势，也算是把房价垒实了。
目前通副去掉双重限购仍然希望渺茫，能把3年通州社保的要求变成1年就算超预期了。为什么？因为双重限购的目的就是压住房价，方便征地、方便公务员和国资搬迁，理论上需要等待副中心基本建设成型，才能放开。
因此通州只适合自住需求或者长期的投资需求。
远郊，怀柔延庆平谷密云这些，可能会放开限购，甚至包括门头沟。这些远郊区毫无限购的必要，流动性极差，没人去远郊炒房。
远郊放开之后，会增加一点流动性，预计对房价几乎没影响，可以帮助一些郊区旅游地产的改善项目去化，但对于环京可能是个利空。
房山，“一区一策”的试点，新房去 化压力比较大，二手成交低迷。 如果 放松限购，预计会改善成交，增加流动性，少数区域房价小幅反弹。 房山的刚需新盘不少，但需求不足，价格足够低才能吸引刚 需， 主要 靠 外区的人来买。但 外区到房山买房，其实 更可能买改善的房子，不过普通改善又没啥吸引力，反而是一些别墅小区价格还比较稳 。
大兴，跟房山不同的是，大兴有几个区域距离城区很近，比如西红门，旧宫等，可以吸引到城区的购房人。大兴面积太大，也仅有几个地方适合买房，包括配套成熟的黄村、西红门、旧宫等，以及规划较好西红门东。
这几个区域有地铁通勤，价格相对便宜，很多购买者是东西城无法上车的刚需，放松限购房价会小幅反弹。
顺义，全北京新房产品最卷的地方。顺义在大兴机场分流、歪果仁撤离之后，楼市比较惨淡，流动性较差，反过来讲，房价也没啥泡沫。配套最好的后沙峪、老城区、马坡等区域，以改善为主；顺义新城的仁和板块，以刚需为主。
如果放松限购，像后沙峪、老城区的改善的房子会受益比较明显。
昌平，昌平南是北京刚需最茂盛的地方。北京赶人之后，目前刚需严重不足，不少区域都没人接盘了。但昌平南不一样，大量在海淀产业区的年轻人，第一套房会买在邻近的昌平南。
新房项目排卡超过2000组就说明了一切，昌平南基础建设和产业都在向好发展，仍然值得持续看好。
结论，如果郊区放松限购，对于绝大部分区域的房价没有明显的影响。
如果想赌郊区放松限购的政策，抢在政策前出手的话，
首选昌平南的倒挂盘或者优质次新二手房，安全稳妥。
次选后沙峪、西红门、黄村等区域的优质新房和次新。
来源: 北京房地产观澜
