来源：中国房地产报
新型城镇化大潮下,众多地产商都开始觊觎“城市运营”的蛋糕。而有着中信集团庞大产业和金融链条支撑的中信地产,也将以PPP模式试水城市运营。其首个城市综合体项目汕头中信滨海新城日前已正式在广州展开招商推介。
“很多企业都想做城市运营商,但真正能运营起来的并不多。”中信地产副总裁兼城市运营部总经理林竹对中国房地产报记者表示,“中信集团本身是一个金融机构,在金融综合服务方面具有很强的优势。而在非金融领域,中信有跨越55个行业的协同群体。所有的产业运营商、资源拥有者都可以在以市场为导向的平台上共同合作、互利互惠,达成一个创新型的交易架构。”
林竹介绍,未来中信地产将在传统一级开发基础上,通过土地开发运营来整合运作产业、资本等资源,从而建设一个大规模的新城,并在合理的时间周期内,使整个城市的总体价值达到更高水平。
不过,业内人士告诉记者,在全国城市综合体遍地开花的情况下,“类似项目最大隐忧,是前期规划定位高大上,后期招商却常常落地难”。中信地产的PPP模式是否能杀出一条血路,未来还有待市场进一步检验。
PPP试水
此次推出的中信滨海新城项目,是中信集团携手汕头市人民政府合作共建的超大规模城市综合开发运营项目。
据汕头市濠江区政协主席陈木鹏介绍,中信滨海新城项目位于汕头市濠江区,三面临海,海岸线总长达92.8公里,沿岸深水港湾和浅水海滩20多处,是汕头经济特区建立30年来规模最大的城市与区域综合开发项目。
第一期推出的4宗地块位于中信汕头滨海新城南滨片区。据悉,南滨片区规划面积为12.4平方公里,开发周期约7年。此次重点推出的4宗地块合计面积约242亩,其中3宗住宅用地,1宗商用地块。
“未来几年,整个项目的投资将超过500亿元。”中信滨海新城公司副总经理蓝宇介绍,首期项目开发建设内容包括土地一级开发整理、过海隧道等基础设施建设,同时配建学校、公园、酒店、商业等城市配套,还将建设会议中心、博物馆、歌剧院等大型公共基础场馆,预备打造汕头集产业发展、住宅、旅游、休闲等多功能于一体的未来城市中心。
而对于中信地产而言,该项目最大的意义莫过于首次与地方政府建立契约合作伙伴关系,形成了“政府引导、市场主导”的新型城镇化发展模式——“PPP模式”(Public Private Partnership)。
PPP模式在西方比较常见,通常是政府与私营组织之间为了建设城市基础设施项目,或是为了提供公共服务而形成的合作关系。与国外不同,我国目前PPP模式中“Private”的角色通常是由国企承担。
“具体操作过程中,中信以资本运作为主导,以产业整合为手段,以土地开发运营为基础,以政府与企业的协同合作平台为主要方式,将探索建立资源复合型的PPP模式。”林竹称,PPP模式满足了城市发展城镇化的战略目标,同时中信地产作为市场化的投资人,也与合伙人共享了投资价值。
转型图谋
实际上,为了筹谋转型城市运营商,中信地产很早就已经开始小范围地试水城市综合运营,以积累经验。
目前,中信地产已经先后在宁波、成都、庐山、北京和海南等地开发运营了多个大型城市综合开发项目,累计占地面积超过800平方公里。“早在几年前,集团层面就已经成立了城市运营部,专门负责城市运营项目的开发与运营。部门主要分为4个独立的工作中心,从市场策划、分析、调研,到资金核算以及运营管理等,分工具体而又细致。” 中信地产内部人员向中国房地产报记者透露。
“中信城市运营的PPP模式,不仅可以为中信地产带来新的业务创新机会,中信集团内部的金融与非金融产业的协同也将为公司带来巨大的商业机会。”规划专家刘劲松在接受中国房地产报记者采访时表示,“地方政府提供土地资源、政策资源,获取社会综合效益,比如城市形象改善、建设进程加快、长期税源保障、长期就业保障。而企业方面能够获得策划规划、资本运作、开发运营、品牌输出、资源整合等方面优势。”
而在蓝宇看来,中信地产做城市运营的优势除了央企的身份易获政府认可外,资本与产业的结合能力也很重要。“中信既有技术支持,又有品牌效应和市场份额,并可以帮助地方政府推动城镇化发展。特别是最近两三年,地方政府融资平台的杠杆已经运用到了极致,也希望和中信这种具备融资能力和影响力的央企进行合作。”
目前,中信集团一方面拥有金融板块全牌照经营优势,拥有房地产行业所需要的银行、保险、信托、基金、证券等产业,这对城市运营业务形成了巨大支持。在非金融板块,中信集团内部还有建筑设计、工程建设、环保节能及技术研发等领域的资源,能够通过资源整合导入其他产业,并和地方政府开展全面合作。
不过,业内人士也告诉记者,在全国城市综合体遍地开花的情况下,“类似项目最大隐忧,是前期规划定位高大上,后期招商却常常落地难”。
而且,从中信内部来看,仅地产业务平台就下辖中信地产、中信泰富两个平台,“央企的体制问题、集团内部的管理问题和利益博弈,都可能成为其内部资源整合的阻碍”,上述业内人士表示。
此外,新区政策的模糊性和可变性,使得企业从拿地到后期运营都需要与政府保持高度密切的合作关系。
“如果一方违约,PPP模式的关系就会破裂。”林竹也坦言,城市运营项目的建设、运行和维护历时较长,因此城市运营PPP模式必须建立在多方互信的基础上。“正是在此基础之上,中信和地方政府共享城市总体功能提升后的土地及资源价值溢价提升的成果。而这个综合成果中信跟地方政府有一个分享机制,已经通过法律机制约定了。土地、物业、资产及其他特许经营权价值提升后的分享都包括在里面。”
